服务式青年长租公寓，为青年人群提供长租的居住空间和居住服务，一般以品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的模式会有更好的租房体验。

1. 行业发展的背景原因这类青年公寓的发展，是时代大背景使然。

其一，消费升级大背景。2011年，中国人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，居住体验当然也该升级了。

其二，年轻一代新需求。2012年，90年生的人22岁，大学毕业，进入租房状态，85后则毕业几年，有了稳定的居住需求，但他们往往在大城市买不起房也不愿背负买房的压力。85后、90后在优越环境长大，追求良好生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满足他们。

其三，房产市场大趋势。以2014年为明显的分水岭，房地产黄金时代结束，白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。

2.青年长租公寓的运营方式

青年长租公寓发展过程中，主要呈现的是两种形态：集中式和分散式。集中式就是拿下整栋楼，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，就好比是长租版的如家。分散式就是在小区里分散拿下一套套房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租，其中又有两种形态，一种是整租，租进来是两居，租出去就是整套两居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房（一般把客厅再隔出一间来），目前合租是青年公寓市场的主力形态。

服务式青年长租公寓，常见的状态是：统一标准配备家具家电，公共区域保洁，及时上门维修服务。大部分公寓提供定期的免费入室保洁，积极组织租客交流活动。集中式公寓的单间提供了个人私密居住空间，而有娱乐、健身与社交作用的公共空间逐渐成为集中式公寓的标配。分散式合租公寓则强调合租人的身份认证与筛选，并控制合租人数。

对于业主来讲，公寓运营企业的好处是包揽了装修、招租、租后管理的繁琐事务，优秀的公寓运营企业能给业主带来稳定可观的租金回报。

行业发展回顾

1. 萌芽期：2010年—2012年服务式青年公寓的兴起可以追溯到2010年左右。更早些时候，市场上存在以高端市场为主的服务式长租公寓，雅诗阁、辉盛、优帕克等是其中的代表。后来出现面向青年人群的中端或中低端定位的服务式长租公寓，起始于2010年的魔方公寓是其中的早期代表。

在2010年至2012年间，未来域、自如、青客、优客逸家、You+、上海青年汇、协纵、新派等青年长租公寓品牌出现，从时间轴上来讲，他们是服务式青年长租公寓领域的第一梯队企业，相比后来的企业，他们以更敏锐的嗅觉看到了这个领域的机会并落地启动业务。

2. 起步期：2013年—2014年2013年起，服务式青年长租公寓开始得到资本市场的关注。

这年初，优客逸家获得了源度创投300万元天使，青客获得纽信创投400多万天使，同年九月，优客逸家获得了君联资本400万美元A轮，青客获得了达晨4000万元A轮。

当年，新派获得赛富1.6亿元总投资（含购买物业），魔方获得华平3000万美元投资。一方面是市场自然发展的结果（中国从来不缺聪明人，会陆续有更多人发现新机会），另一方面是示范效应和融资消息的刺激，2014年，更多青年长租公寓品牌涌现。

拿着投资诞生的蘑菇公寓、做投行发现机会投身创业的上海寓见、借助酒店资源杀入公寓的汉庭城家公寓与铂涛窝趣公寓还有布丁漫果公寓、在房屋托管经验基础上新开业务板块的杭州蜗居，还有互联网从业人员转投公寓的小螺趣租、可遇等等众多新生品牌。2014年青年长租公寓领域的投资也是格外火热。

分散式公寓品牌中，蘑菇公寓在年初获得IDG和平安创投2000万元投资而成立，年末继续获得海通开元领投的2500万美元；上海寓见当年内陆续获得险峰华兴、联创策源的种子、天使，并于年底获得顺为500万美元A轮；优客逸家获得经纬领投的2200万美元B轮。

集中式公寓品牌中：未来域获得中君泰投资的数千万元A轮；协纵获得同信证券投资的数千万元；上海青年汇获得某上市公司领投的数千万元A轮；You+获得顺为领投的近亿元A轮。

3. 起跑期：2015年

1）营销事件催热行业整个青年长租公寓领域被强力催热的时间节点，定格在2014年11月26日晚。

拿到雷军旗下顺为投资的You+青年社区，以“小米公寓”的形象，发起了营销攻势，一夜之间，微信朋友圈被两篇采访You+的文章刷屏，在雷军的名人效应之下，房地产相关从业者、创业者、投资人、财经媒体，眼球纷纷被吸引过来。虽然青年长租公寓缺失符合大势，但这次营销活动无疑点了一把火，把这个新兴行业推倒风口。

随后，原来在观望的，加快了步伐，原本没有关注的，开始了关注，而一些已经在行业内的从业者，则因环境的变化而主动或被动调整了节奏。当然，虽说时间催热，但背后根本原因还是大势所趋。

2）多种力量加入阵营2014年下半年到2015年，几个方面的参与者有了新动作。

其一，房地产开发商介入公寓。动作最多介入最深的当属万科，万科运城米公寓、万科驿纷纷落地，而世茂、花样年、绿城、保利等等开发商也在频繁与公寓行业深度探讨合作方案。一种轻度的合作模式是，新开发小区销售时，引入公寓运营企业为个人业主做资产管理，这种合作已经较多开展，更深度的合作模式则正在尝试。

其二，房地产中介类机构参与到公寓行业。前面提到杭州盛世管家启动新业务蜗居公寓，规模小一些的还有武汉世纪宏图启动芒果公寓，规模大的有我爱我家7月发布的相寓品牌，携25万间原房屋托管房源参与公寓业务。上市公司世联行也是中介类机构的代表，其于7月先发布两则公告，投资4000万控股上海晟曜行公寓，投资1500万入股深圳微家公寓。

其三，酒店系加快布局。汉庭公寓第一家店在2015年春节前基本完工。铂涛的窝趣公寓在2015年初动工装修第一家直营店，并在5月开始公开招募加盟商。 其他来自金融、互联网甚至二房东背景的公寓创业项目启动，有的获得了投资。除了上面提到的小螺趣租、可遇，还有水滴公寓、微家公寓、函数公寓等等。

3）投资参与多元化 在投资方面，和2014年以A轮投资为主不同，2015年开始呈现出多元化。

在投资额度上，一方面，领先企业开始获得较大规模的新一轮融资，5月青客获得3000万美元B轮融资，另有两个公寓品牌的B轮在完成中，并且基本可以确定的是年内还将有更大规模的投资完成；另一方面，较多初创企业获得相对小额的投资，武汉可遇公寓融资1000万，北京函数公寓获得天使投资，深圳微家公寓获得世联行1500万投资，重庆某公寓获得百万级天使投资，北京两家公寓正在运作不超过千万元的融资。

在股权融资方式上，除了传统的天使、VC、PE融资外，股权众筹融资方式也开始采用。

5月水滴公寓完成近三千万的众筹，并通过中证众筹平台走正规流程。 在投资主体上，出现的新情况是，逐步有一些房地产开发商参股投资公寓企业或具体项目，除了高调宣传的时代地产参股You+，还有稍早对公寓及上下游初创企业天使投资的四川德商地产，另有一些全国性的和区域性的房地产开发商在紧密接触公寓企业，洽谈入股合作。

行业格局

1.企业规模

房间数是衡量公寓行业企业规模的一个最重要指标。目前整体来说，分散式公寓企业的房间数大幅高于集中式公寓企业，这是拿房难易程度和装修工期长短决定的，分散式房源供应充足、谈判简单，每套房装修工期可以缩短到半个月左右，集中式楼栋供应有限、谈判周期长，每栋公寓装修工期三个月至半年。

目前体量最大的是自如，已有超过10万间房，主要是分散式，集中式的自如寓近1000间。其次是青客，现已接近2万间规模，基本是分散式，有少量几栋集中式。房间数量在5000间以上的品牌是分散式的优客逸家、集中式的魔方等。

2014年房间数达1000间以上的已经可以视为行业非常领先的企业，而现在1000间以上房源的青年长租公寓品牌数量已经进入两位数。我爱我家若将旗下托管房屋全部改造为相寓公寓，最大品牌体量数据将被刷新为25万间。

2. 业态演化

分散式公寓尝试集中化。部分分散式公寓早期缺乏经验，没有做管理半径的规划，在较广的区域铺开业务，在体验到管理难度之后，加上集中式公寓高效率管理的示范效应，这些分散式公寓逐步集中化运作，在每个小区适当多拿房源，覆盖区域的推进稳步扩展，从而在内部管理上提高人房比，在租客社区的形成上也更有利。一些分散式公寓品牌还开始探讨建立类似集中式公寓的公共区域的可行性。

集中式公寓倾向社区化。部分集中式公寓企业意识到，在基础能力具备的前提下，如果资金供应跟得上，周边人群需求量足够，做100间房的公寓和300间房甚至500间、上千间，从物业谈判到开业，所花费的精力和时间是相差不大的，至少远不是和房间数成比例的。

而体量较大之后，公共区域间均摊销成本更低，间均管理成本更低，线下社区更易形成，增值服务的盈利机会更多。因此，特别在一线城市，部分集中式公寓开始扩大体量、拿下楼群，社区化的倾向开始出现。

公寓开始和联合办公结合。You+算是公寓里最早做这个结合的，推出创业社区产品，楼上是You+公寓，楼下是创业办公。

协纵坂田园区公寓楼下开辟了几百平米的联合办公区域；未来域提出V-Life+V-Work概念，在上海一个新店中规划1000平联合办公空间；武汉芒果公寓园区规划中有一栋商业楼的一部分将用于联合办公。

而7月刚发布的消息，魔方公寓与Founder创业社区打造首个门到门低碳生活办公空间，在上海交大店的1-2层提供近500个创业工位，提出的概念是早晨推开家门下楼就是办公室，告别早高峰，低碳上班路。大洋彼岸WeWork配套公寓WeLive落地的消息似乎在和国内呼应。