中国养老产业“钱景”，在社区养老的大方向下，有了渐渐清晰的轮廓。

近期，全国老龄委办公室、国家发改委、民政部等25部委联合印发的《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》，让养老产业再次成为一大批此前进军养老地产的险企、房企关注的热点。

房地产和保险资本青睐养老已渐成热潮。日前，在2016京津冀社区养老服务模式专题研讨会上，中国社会工作联合会副会长兼秘书长刘京说，社区养老是中国养老事业发展中最重要最具社会价值和意义的普惠养老模式，涵盖“9073”养老模式中的97%，也是国家养老资源和市场化养老资源的骨干。

这一论断的背景，是中国老龄化的形势颇为严峻。从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划（2011~2015年）》中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

与此同时，由于中国的传统观念，养老机构在国内并不受重视，大多数老人依然希望在家养老。在家养老，仍须以社区为中心构建整套的养老服务体系。近年来，养老地产概念层出不穷，一些地产项目借助养老概念进入市场，一定程度搅动了市场，也模糊了养老的本义。但在众多概念中，养老地产去伪存真，仍是老龄化中国的重要路径。

养老产业：蛋糕很大却没成

中国更多的老年人须居家养老，这是文化背景使然，也是客观现实使然。老龄化社会到来，对中国社会基层治理体系提出了更高要求，这意味着社区自治更多将依靠社工组织来管理。到2020年，中国需要145万社会工作者，目前仅仅有50万左右，还有将近95万的人才缺口。而当下的情况则是，中国每年只有3万多毕业生，且这些毕业生大部分并不从事本行业。

90%的老年人居家养老，将催生巨大的居家照顾和家政服务市场，需要有社区服务跟上来，无论是送上门的居家护理也好，还是在社区的公共空间内享受日间照料服务，专业的社工机构和社工人才，将是主要的支撑力量。

专业人才必然需要一个培育的过程，政府要设定一些条件，让人觉得进入养老产业有就业机会，且不卑微。要给社会工作者一种应有的地位和荣光，以及相匹配的体面的收入，让更多的人参与到这个产业中来。而且，随着时间的推移，养老服务还需要接续进行。对于任何一个长者，一定会经历60多岁在家，70多岁接受社区服务，80多岁走向专业的养老机构，这是不可抗拒的一个过程，其间伴随服务模式的重新构建。

在这样一个模式下，社区始终是中国养老产业的主战场，无论是政府投入还是鼓励社会资本进入，一定是要向社区倾斜的。巨大的需求与巨大的缺口，使养老产业具有巨大的市场容量，刺激养老服务产业的体量倍增。

但现状并不乐观，这个市场的发育还存在不可忽略的结构性矛盾。中国老年产业协会副会长、专家委员会主任张恺悌分析认为，巨大的总需求下，中国的大量养老床位却处在闲置状态，空置率据统计达到48%，而实际情况可能远超这个数字。

养老产业看上去很美，它是体量和需求巨大的产业，却并非暴利行业。张恺悌说，当下的养老服务始终在微利运行，甚至赔本也赚不来吆喝。以北京的养老市场为例，大量床位空置的同时，一些公立养老院却是爆满，排队等候床位的动辄几百人。因为这些养老院享受国家补贴，服务设施齐全而床位费便宜，所以一床难求。

而一些民营的养老机构，如果配套完善的医疗和护理服务，运营成本就会居高不下，很难得到老年人的青睐。如果降低服务水准，只满足基本的生活服务，则很难称其为合格的养老机构。如果没有补贴，民营企业提供公立养老机构同样的环境和服务，则必然会赔本，这就是中国养老机构面临的突出问题。

张恺悌曾参与中国养老产业的顶层设计，在几年前，以问题为导向，解决养老床位短缺曾经是一个时期的指导方向。但显然，单纯满足床位的增长，遭遇了市场寒流，养老市场如何健康有序推进，又进入了反思和总结的阶段。

前不久，上海市公布了养老产业十三五规划，明确了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的发展方向。以此为标志可以探查养老模式顶层设计的曲折反复，社会化养老机构的角色，从补充到支撑，现在从支撑变为补充。在一些政策文件中，究竟是支撑？还是补充？至今仍语焉不详。

遗憾的是，十二五期间，一些地方政府为了抓住养老产业转瞬即逝的风口，出台了一些非理性的支持政策，在土地出让和金融政策上给予了大力扶持，在极大刺激养老地产的同时，也催生了一些泡沫。

“养老产业无疑是一个大蛋糕，但要看这个蛋糕是不是做成了？”张恺悌认为，养老产业仍处在做蛋糕的过程中，分蛋糕的时候还远没有到来。在这个漫长的培育期，养老市场必须有社会资本进入，要让他们进得来，还得留得住。

养老地产：春天不远了

如果居家养老是养老的主流模式，那么曾经百花齐放的养老地产，就要为中国式养老，探索一条可行路径。

中国房地产业协会会长刘志峰日前表示，房地产业转型升级与人口老龄化带来的各种社会问题亟需破解，一批传统的开发企业积极探索新的发展路径，如何将一批自然环境适宜旅居地区的库存房屋与正在兴起的、具有广阔市场前景的养生养老旅居方式结合起来，在业内形成合力，把这一新兴业态做大做强，为这批企业转型发展提供了一个全新方向。

近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布布局养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据不完全统计，有35家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域，其中以房企、险企为主。

当然，养老地产要真正实现养老功能，就不能是纯住宅产品，必须搭配足够的养老功能区，实现社区养老的终极目标。为了建立标准、统一的养老功能标准，更多的开发商必须自持物业，对养老功能区进行管理与规划。

位于河北省香河的大爱城，致力于成为国家养老示范基地，因为接近北京市，如今成为知名的老年人社区。大爱城投资控股有限公司总裁李大彦认为，中国式的养老社区，必须是做中国文化背景下的医养教结合的养老社区。

大爱城配套的地产项目，可以覆盖一部分基础设施投入。但大爱城最终的目的，是依靠运营，依靠为老年人设计的一系列服务来实现稳定盈利，而这些服务是深入到整个社区的。大爱城设计的养老服务模式，是居家养老比例占据将近90%，未来所有的服务都是入户的，最终，靠服务取得稳定的收入，这才是大爱城的盈利模式。

大爱书院是大爱城投资控股有限公司旗下一所老年大学，通过教育文化服务满足老年人精神需求，前不久开始运营的大爱书院规划设置了包括美术、音乐和国学等十二个院系近40门课，为老年人量身定制。

大爱书院还与泰康、中国人寿和平安等多家保险公司实现了战略合作，老年人购买金融产品，获得大爱书院相应的服务。李大彦透露说，大爱城将在全国建几十个书院小镇，把书院养老模式复制到每一个小镇。就小镇的开发，可以和当地一起合作，这个机制定好了，就可以实现书院小镇的全国推广。

张恺悌说，无论是房企还是险企，涉足养老地产无疑瞅准了日益庞大的老龄人口。地产商在向养老转向，代表着一种方向，可养老服务一定是周期长的一个生意，没有短期的暴利可言。

对此，李大彦也十分认同。他说，当下养老市场的消费主力军--40后的这一代老年人，是不舍得花钱的一代人，这有着复杂的社会和文化因素。40后这一代人普遍经历了物质匮乏的年代，他们存款很少，在生活消费上节俭而保守，钱都是用来培养孩子，这是很难扭转的消费观念。但是55后和60后的老年人则不同，他们的下一代已经逐渐成为社会中坚，他们有较为充裕的储蓄，消费观念也渐渐扭转。

近些年，老龄化产业的消费热点已经在逐步验证这样的趋势，刚刚进入老年的这一批消费者，更注重健康和休闲，消费也更追求档次，针对老年人的老年旅游、老年手机、各种养生保健产品，持续成为消费热点。李大彦说，当中国55后、60后的老年人成为消费的主力军，很多商品和服务要转向以服务老年人为目标，给他们有更好的消费感受，那个时候，便是养老产业的春天来了。